今年两会期间，住建部部长关于“好房子”的发言，彻底点燃了楼市的话题。

政策明确要求提高住宅层高、推广智能科技、强化建筑规范，目标直指从“有房住”到“住得好”的转型。

这并非是第一次提出，去年8月住建部的会议，已经从制度上，将住宅产品改革直接定性！

同时，上海推出中小套型住宅新规：

小户型将集中在100-120平，100平以下的户型大概率将越来越少。

这意味着，未来新建住宅的面积将越来越大！

另一个重要的政策是建筑新规的全面实施。

之前产品的革新，不过是真石漆换成石材和铝板，室内精装堆一些著名大牌，都是表层变化。

但是建筑新规执行，则是脱胎换骨。

比如说，之前的飘窗，规定的宽度是80公分，你可以更宽，但绝对不能低于这个尺度，低了就不符合建筑规范。

但是建筑新规的新标准是，飘窗的尺度做到30公分就可以了。

那刨除的50公分做什么？

全部可以做成室内空间和面积。

这样会带来什么改变？

首先，是巨大的得房率。之前的高层得房率，普遍在75%；但是新规之后，高层的基础得房率将在100%之上。

所以，更大的面积，更高的得房率，更人性化的设计，更智能的配套，这就是从制度层面，在强势掀起一场住宅革命。

保障房+商品房的双轨制，这个大家都知道。

其实70/90政策已经执行了快20年了，这个结果就是，现在国内二手房存量的重灾区，就是在90平以下的面积段。

因为存量太大吗，大家都想卖，都想出手，只能拼谁更狠，降得价格更低，结果越卖价格越拉胯。

结果，这个二手房存量重灾区，现在则又直接和保障房产生了冲突。

大量90㎡以下的保障性租赁住房入市，直接冲击同面积段的二手房。

原本挣扎于价格战的房东，不仅要面对新房的产品碾压，还需与近乎零利润的保障房争夺客源。

更微妙的是，去年热议的住宅养老金、房地产税等政策始终悬而未决。尽管官方强调“住宅养老金不由业主承担”，但资金来源、征收方式等细节迟迟未落地，市场对持有二手房的长期成本充满疑虑，本质上也是对二手房价值的隐性稀释。

结合一起看，眼下所有的政策，都是在对二手房做的极度利空！

相比于过去二三十年，我们对商品住宅的态度发生了逆转式的变化。

过去，鼓励商品住宅市场盖刚需的房子，对大户型和豪宅的数量和比例进行限制。

以后，鼓励商品住宅市场盖改善的房子，让开发商做出更多的好产品。

在新房市场，从限制改善走向了鼓励改善和豪宅。

改善市场，将会迎来史无前例的产品大爆发。

然而，这场狂欢背后暗藏也风险。

新规要求层高3米、飘窗改造、全屋智能等，直接拉高建安成本约10%-15%。

这印证了一个残酷现实：只有头部房企能玩转“高品质高溢价”的游戏。中小房企若无法通过产品溢价消化成本，很可能被淘汰。

2. 改善产品的迭代焦虑

如今的改善市场，产品迭代速度堪比手机换代。广州某楼盘去年主打“4米层高复式”，今年已被“7.2米挑空+全景落地窗”的新设计碾压；杭州有项目推出“130%得房率阳台”，直接将旧款“偷面积”手法扫入历史。

这种快速迭代虽丰富了选择，却也加剧了购房者的决策风险——一套千万级豪宅，可能因设计过时而贬值30%以上。

3. 警惕伪改善的泡沫

部分开发商为迎合政策，将“大而无当”包装成改善卖点。

南京某项目强行将90㎡户型拉伸至120㎡，导致客厅面宽不足3米，被购房者吐槽“像走廊”；成都某“智能豪宅”因系统故障频发，遭业主集体维权。这些案例警示市场：单纯追求面积和噱头，终将被反噬。

最后，给大家一些实用的建议吧。

如果你是正在置换改善的朋友，请一定谨记住以下的忠告。

1、在你预算可以的情况下，尽量选产品形态更加低密的小区。洋房的140㎡就比高层的140㎡要保值得多。

2、尽量选择核心地段具有稀缺资源的小区和户型。

3、请密切注意你持有房产的区域是否还有大量待入市的地块，如果有，请将除了自住以外的房子卖掉，因为待这些新规产品入市后，会卷死周边的二手旧产品。

4、买新不买旧，如果在新规产品和二手次新之间做选择，即使新规产品比二手次新略高一点，也请不要犹豫，坚定的选择新规产品。

5、警惕“伪改善”陷阱。若某楼盘仅靠层高、飘窗等基础合规项宣传，却无真正创新设计，很可能在下一轮迭代中掉队。真正的红利，属于那些将绿色科技、智能系统深度融合的项目。

对于手握多套二手房的朋友，二手房的唯一活路，就是核心地段+稀缺资源。上海陆家嘴的老破小若能眺望江景，仍具保值能力；北京西城区的学区房即便户型过时，需求依旧坚挺。

反之，非核心区、无独特卖点的二手房，尽早割肉或许是上策。

从住建部提出“好房子”、上海等城的住宅新规、到如今定调“好房子”，政策从未像今天这样清晰：中国楼市正在经历一场供给侧革命。

过去的“高周转、低品质”模式已被宣判死刑，未来的战场属于“绿色、智能、舒适”的新物种。

这场改革的终局，注定是旧时代的谢幕与新时代的加冕。