原文在2016年11月17日发布于财新博客
一．“传统开发模式的终结”
1.传统开发模式的特点
传统开发模式其实就是制造业的开发模式，具有三个特点：高利润、高杠杆、高周转。回顾此次调控，市场和政府浇了三盆冷水。针对高利润，如果土地政策一直施行招拍挂，高利润则丧失了基础；针对高杠杆，则是关闭保险、信托、银行等资金渠道；针对高周转，政府有新的政策，使住宅回归它原本居住所用的消费属性。
2.房价快速上涨原因
造成局部二线城市房地产的价格快速上涨的原因是什么？目前，主要有三种说法：第一种是资金过多，比如M1、M2增速；第二种是实体经济不好；第三种是投资渠道的匮乏，从趋势、结构角度分析，这三种原因都有。
与此次房价上涨相关的还有去库存政策，在去库存的大背景下，由于实体经济较差，政府重新开启了2010年已遏制住的房地产投资属性。而快速激发住宅的投资属性会造成需求过多，房价上涨过快，从而吸引更多人投资，住宅的投资属性也被极度放大，导致投机的出现。
事实上，只要是资本品，就一定会有泡沫。不存在零泡沫的情况，只能使泡沫变小，保持在可控范围内。而住房泡沫是需要限制的，所以必须控制住宅的投资属性，强调住宅消费属性。未来房地产行业传统模式是否会终结，尚未可知。但是房地产行业属性一定会由制造业变成服务业。
二．房地产行业的反超机会
11月9日众人关注的美国大选终于有了结果，但并未如众多经济学家所预估的情况，特普朗的当选可谓是屌丝的逆袭，屌丝为何会成功，大选结果为何反转？其实，是因为市场的作用，接地气的深入了解市场才能更加准确的判断未来的走向。了解市场，不仅能掌握趋势，还能发现机会，PC时代出现了伟大的搜狐、新浪，但是没想到十年光景，行业迎来了移动互联时代，巨头公司屡屡受挫，反观小微公司却茁壮成长。所以房地产行业由制造业向服务业转变，市场将出现反超机会。目前出现的趋势包括三方面。
趋势一：城市更新——开启万亿新市场
城市更新开启万亿新市场，它具有三个特点：
目前，由于电商对购物中心的冲击，部分商铺逐渐被市场淘汰。我们将它改造为写字楼，它们地处城市核心区域，市场需求大，业态的改变并不困难，难点是我们需要思考究竟要做怎样的写字楼。与大家一样，我们也很关注联合办公模式，所以我们追求内容上的创新，因为我们相信一些服务理念一定会重新洗牌传统的办公行业。
改造后的写字楼主要面向新兴行业，金融、IT等有一定规模的企业。他们曾经租住的是传统办公楼，并未提供满足办公需求的服务，针对市场上出现的这种供需矛盾，我们提出了新的办公理念——”Hi Work 轻奢的办公生态”，内容创新包括为企业内部活动提供服务的 Hi 会、促进本楼企业之间交互的 Hi 咖、引入外部资源和本楼互动的 Hi 吧，提供更多企业办公灵活性的 Hi办，以及基于二十四节气策划主题活动，促进大楼企业员工之间的交互。通过多样化的空间设施和活动营造轻松办公氛围。
趋势二：REITs+CMBS——破解商业地产存量
为什么中国商业地产发展的不好？有两个原因：
从国外的经验来看，证券化是非常重要的工具，如REITs和CMBS。股权方面，实际上中信证券两年前已经拿自己的物业做了一个尝试，而债权方面一直没有突破，今年下半年我们做了国内首单的CMBS产品，它是债权性质的证券化产品。它带来的价值到底是什么，第一，它不再完全依赖企业的信用，而是关注资产的信用，相对于传统限制严格的经营贷来说，资金的投向使用更灵活。第二，能够贷款的额度可以增加。第三，利息会下降，经营贷只跟一家银行谈，CMBS是让多家金融机构竞标，流动性更好。
地产的金融创新还有很多，CMBS融资标的额较大，小的也有，比如我们现在做的私募REITs，一百万就可以投资北京单套价值一两千万的写字楼，将其变成一个小的基金，做成私募REITs。首先它有稳定的租约，每个季度分红，还有资产的上涨，一定规模后还可以进行市场流动。总之，地产金融创新还有很多的机会。
趋势三：轻资产运营公司受资本追捧
在房地产行业里由制造业变成服务业时，会发现提供内容的公司非常重要。一方面我们可以自己做，像万科的“八爪鱼”计划，另一方面可以投资别人。
今年上半年，高和翰同基金投资了7家企业，包括空间家、优客工厂、铺天地、上海鲲程、新起点、嗨住以及第六感海外度假别墅。投资企业服务包括居住、办公、商业、养老、停车等多方面，横向服务链条涉及服务、交易、运营三大方面。这样就可以用PE投资的方式享受房地产行业转变过程中全行业生态链的价值增值。
三．价值提升的方法
无论是资产还是城市，价值提升的方法无外乎几类，第一改硬件，第二是装内容，第三是促流动。改硬件就是改变外部的形态，大家都能做到；装内容是核心；促流动则依靠金融创新的支持。最后借用仇保兴部长发言提及的“取势、明道和优术”来概括：
（1）取势：房地产已经进入到服务业时代；
（2）明道：提升资产价值是根本；
（3）优术：指创新的方法不容易找到，思维意识的突破是关键。