3月14日，全国工商联主管的全联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产行业智库RET睿意德联合发布《2024/2025年度中国商业地产行业发展报告》，对2024年中国商业地产领域热点事件进行了盘点，并就2025年行业发展趋势进行了展望。

一、国家新政鼓励零售业创新提升

当前，我国零售业存在发展不平衡、优质供给不足、“内卷式”竞争等问题，亟待优化调整。2024年11月，商务部等7部门办公厅印发关于《零售业创新提升工程实施方案》的通知，方案提出通过每年确定一批零售业创新提升试点城市，完成一批存量零售商业设施改造，推广一批经验成熟的典型案例，到2029年初步形成供给丰富、布局均衡、渠道多元、服务优质、智慧便捷、绿色低碳的现代零售体系。

零售业是商业经营的重中之重，但是近些年在购物中心中，零售业态的占比日趋降低，日渐被餐饮与体验业态所挤占，相较于近些年消费者需求变化与要求，零售业的创新迭代滞后，因此零售业的创新与提升对于促消费至关重要。

二、胖东来式改造引发现象级关注

2024年商超行业经营面临严峻挑战，曾被誉为“民营超市第一股”的湖南步步高自2021年以来持续陷入亏损，被法院裁定进行破产重整。另一家头部企业永辉超市经营也陷入同样困境。与此形成鲜明对照的是，以独特的企业文化和管理模式而闻名的“胖东来”经营业绩亮眼，并开始义务帮扶步步高与永辉。经过胖东来式改造后的步步高与永辉门店客流、销售业绩增长数倍，引起了全行业的广泛关注和资本市场的青睐。9月，名创优品斥资62.70亿元收购永辉超市29.4%的股权，成为永辉超市第一大股东。更多的超市开始自主进行“胖东来式”调改。

虽然胖东来深度参与调改的门店并不多，但因为效果好、见效快，许多企业开始自发学习调改，这一现象背后折射出的是行业企业从过分追求规模化、资本化，开始逐步回归商业运营本质。

三、消费基础设施REITs迎来上市元年

2024年我国首次公开发行消费基础设施公募REITs。3月至9月间，华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、华夏大悦城商业REIT分别在上交所与深交所上市。  

已发行的七支消费基础设施公募REITs总发行规模接近200亿元。其中，华夏大悦城商业REIT因投资人认购踊跃，开售当日即提前结束公众发售。华夏首创奥莱REIT则是国内首支以奥特莱斯项目为底层资产的REIT，其公众发售部分的募资规模创下消费REITs新纪录。七支消费REITs的最高价格超越发行价的最大幅度近40%，最小约8%。包括华润、金茂、印力在内，年内都实施了2次及以上的分红。

可产生稳定现金流的优质消费基础设施项目及贴合新经济周期下消费趋势的商业资产迎来盘活及发展契机。已上市消费基础设施类REITs的良好业绩表现，也将为行业持续推动商业设施提升运营质效，促进消费升级和提振消费注入决心和信心。

四、情绪价值激发消费新热点

麦肯锡《2024 年中国消费趋势调研》显示，64%的消费者更加看重精神消费，并且年轻消费者对精神消费的重视程度更高。淘宝平台发布的“2024 年度十大商品”中，丑鱼拖鞋、太空船票、打工人立牌、蕉绿绿植、黑神话悟空概念商品等超过半数都与情绪价值需求相关。小红书发布的《618新生活购物趋势洞察报告》显示，宠物治愈一切，与宠为伴成为新的生活方式，小红书中38%用户愿意为宠物改变自己的生活方式。《2024 年抖音电商年度增长报告》显示，2024年1-11月，盲盒和卡牌的搜索指数分别增长41%和294%，情绪消费催生“陪伴性直播”新业态兴起。

宠物、文化演艺、艺术展览等提供情绪价值的新兴消费迅速崛起，商业竞争从功能满足逐步转向情感共鸣，这不仅为业态创新、空间运营带来新的整合价值，也为消费市场注入了新的活力。

红星新闻记者 罗雪梅 综合全联房地产商会商业地产委员会