文/地产金融视界
在房地产市场中，豪宅向来是话题的焦点，热度从未衰减。而近期，北京泰禾中国院子的一则消息，让这座曾被誉为“亚洲十大超级豪宅”的项目，成为舆论漩涡的中心。
7月7日，天津产权交易所网站曾挂出一条“名为北京泰禾中国院子资产推介”的项目详情。根据北青社区传媒副中心报道，该项目编号为2592，其中涉及51套房源，建筑面积在320平方米至1837平方米不等，多数房屋的面积在380平方米至450平方米，其中37套毛坯，14套精装修。
图片来源：北青社区传媒副中心报道（侵删）
更值得一提的是，北京泰禾中国院子也是泰禾集团董事长黄其森得意之作。但截至目前，该网站已撤下该项目的具体介绍，给此次资产处置增添了几分神秘色彩。
2002年，黄其森看中了通州区潞城镇堡辛村所在的地块，原因有二：一来这里是连接故宫的长安街东起点，连接权贵之地，是达官之道，还连接财富发源地的国贸CBD，是有财之道。二来是该项目枕大运河而居。“运河岸上的院子”案名也由此得来。
2003年2月8日，泰禾集团与土地出让方签订了《土地出让合同》，通过股权收购（持股约64%）成功获取该地块。该项目规划总用地面积34.15万平方米，其中建设用地面积22.4万平方米，总建筑面积10.75万平方米。项目共规划独立别墅208栋及大会所1栋。
值得注意的是，在黄其森拿下该地块后十天，国土资源部下发国土资发[2003]45号《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，停止别墅类用地的土地供应。
彼时，在黄其森执掌下的泰禾集团，立志打造顶级高端住宅，这也为北京泰禾中国院子0.33的超低容积率打下了基础。
公开资料显示，2004年，“运河岸上的院子”一期首次在北京面世，开盘价定为6000元-7000元/平方米，一栋售价大约在500万-800万元。2009年8月20日，“运河岸上的院子”二期面世，单栋售价在1000万~2000万元左右，其中少数大院别墅售价达到2000-5000万元，楼王产品则超过1亿元。即便如此，二期开盘两个月，便囊括北京500万以上别墅的“双冠王”，成交套数和成交金额均为第一。
2012年7月，“运河岸上的院子”高调推出独一无二的“楼王别墅群”，每栋售价高达3亿元，折合每平米均价20万元，成为中国最贵别墅。
“宁可慢一点，也要稳一点；宁可少一点，也要精一点。”这是黄其森对院子产品的要求。
在这份高投入、精打磨之后，泰禾中国院子屡获殊荣在各类评选中。2013年，“泰禾·中国院子”荣膺“亚洲十大超级豪宅”，是北京唯一入选该榜单的项目。2014年，又成功斩获“中国10大超级豪宅排行榜”。自问世以来，多次获得“亚洲十大超级豪宅”，六次入选“中国十大超级豪宅”。
如今，这51处“院子”为何突然被处置？
据澎湃新闻报道，此次处置51套北京泰禾中国院子房源的债权方为东方资产，其背后的债券纠葛要追溯到2012年。彼时，泰禾集团就已将63套北京泰禾中国院子及其配套物业抵押给东方资产，融资额度达12亿元。
具体看，2018年9月26日，东方资产与北京泰禾签署了《债务重组协议》。相关公告显示，为满足项目运营的资金需求，泰禾集团控股子公司北京泰禾房地产开发有限公司（以下简称“北京泰禾”）通过债权转让方式向东方资产融资，债权转让后北京泰禾对东方资产负有本金10亿元的债务，期限不超过2年。
2020年6月24日，泰禾集团发布公告称，为满足经营需要，泰禾集团全资子公司福州中夏房地产开发有限公司（以下简称“福州中夏”）通过债权转让方式向东方资产上海分公司融资，债权转让后福州中夏对东方资产上海分公司负有本金51.6亿元的债务。作为担保方，泰禾集团为上述债务提供连带责任保证担保，期限不超过3年。
然而，两次担保过后，泰禾担保的这两家子公司并未如约履行责任。
据21世纪经济报道信息，相关公告称，2022年，前述泰禾相关公司被判偿还东方资产上海分公司本金17.65亿元，偿还重组收益8.02亿（2022年9月5日以后按照年利率16.5%），支付律师费损失30万元。东方资产上海分公司有权就泰禾旗下相关子公司的抵押资产行使抵押权、资产优先受偿权；黄其森、福州中夏等承担连带保证责任。泰禾相关公司承担案件受理费、财产保全费。
如果上述51套房源被处置，又会给房地产市场带来怎样的影响呢？
对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称，一次性处置51套、总估值约60亿元的北京顶级独栋别墅，在当前市场中属于“极稀缺+超高总价”的批量出货。首先是总价门槛高、目标客群极窄，很难通过常规销售去化；其次是资产已设定抵押，债权人（东方资产）主导，交易结构必须一次性“打包”或大额整售；另外，北京通州核心区0.33容积率独栋存量为零，新增供地不可能再现，因此这批房源一旦成交，将直接刷新区域顶豪价格坐标，可能把通州豪宅天花板从“10万+”拉高到“15万+”元/㎡。
柏文喜进一步表示，从区域来看，这51套房源若最终折价成交，短期内会对周边二手顶豪形成价格锚定，议价空间加大；同时一次性释放51套高总价库存，会抽走北京乃至全国高净值买家注意力，对其他在售顶豪项目形成“挤压效应”。
事实上，这并非泰禾中国院子房源首次面临处置。2023年，曾有10套中国院子房源在阿里拍卖平台进行法拍，彼时的债权方为华融。但最终113号楼骊宫流拍，评估价为2.5亿，其余9套基本以评估价的7折成交。因此，华融未能足额收回债权。
在柏文喜看来，泰禾从“院子系”黑马到债务危机，战略层面踩了四个大坑：一是高杠杆复制：把“院子IP”在20余城高速复制，大量项目同时开工，导致建安、财务费用集中爆发。二是多元拿错节奏：2016-2017年高位拿地王，随后遭遇限价、限售，利润被政策吞噬。三是非银融资依赖：信托、资管计划占比过高，平均成本10%以上，资金链脆弱。四是内部管理失序：黄其森2022年被带走调查，管理层频繁更迭，项目节点失控。
而泰禾与东方资产之间的债务纠纷也并非只涉及上述资产。
2024年1月3日，泰禾集团发布重大诉讼进展公告。公告显示，公司收到北京金融法院的关于案号2023京74执861号案件执行通知书，上述案件涉及公司债券纠纷，该诉讼的原告人是大连银行股份有限公司（以下简称“大连银行”）。而通过企查查股权透视可以看到，大连银行的大股东为东方资产。
案件事实及纠纷起因显示，2016年5月，泰禾集团面向合格投资者公开发行公司债券“16泰禾03”，大连银行于2016年10月购入460万张该债券，现因未到期兑付，遂诉至法院。法院二审判决，驳回上诉，维持原判。泰禾集团给付大连银行本金4.60亿元及利息0.33亿元（以本金4.60亿元为基数，自2020年5月25日起计算至2021年5月24日止，按照年利率7.2%的标准计算），上述本金及利息合计约4.93亿元。泰禾集团给付大连银行逾期利息、违约金等，共计约4.96亿元。
泰禾需要面临的债务也并非只有上述几十亿。
自2019年起，泰禾集团的财务指标便亮起红灯。根据财报，2019年该公司归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（以下简称“扣非净利润”）约为-4.02亿元，这是泰禾自2010年借壳上市以来首次出现扣非净利润为负的情况
随后几年，泰禾集团亏损金额持续攀升。2020年-2022年，该公司收入分别为36.145亿元、49.11亿元、88.03亿元，但归属于上市公司股东的净利润（以下简称“净利润”）分别为-49.99亿元、-40.13亿元、-53.73亿元，扣非净利润分别为-44.56亿元、-43.24亿元、-47.38亿元。
与此同时，泰禾集团资产负债率也在不断恶化。据东方财富统计数据显示，2019年末，该公司资产负债率高达84.95%，此后更是一路走高，至2024年末已飙升至113.62%。
从债务规模来看，在泰禾集团退市前发布的2023年一季度报中可以看到，该集团截至2023年一季度末的总负债达到约2077.65亿元，其中短期借款为49.77亿元，一年内到期的非流动负债为632.76亿元，而在手现金仅为15.4亿元，远不足以覆盖短期债务。
截至2024年12月31日，泰禾集团已到期尚未还款的借款本金高达734.9亿元。公司被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的资产账面值合计为1071.79亿元。
为了偿债，泰禾也走上了“卖卖卖”的路。2019年9月，泰禾集团先后向世茂转让杭州蒋村项目、佛山泰禾院子项目、青云小镇项目、漳州泰禾香山湾项目部分股权，后者分别以2.9亿元、4.42亿元、5.97亿元、2.99亿元的代价，相应获取上述项目39%、31%、50%和30%的权益。
2020年6月23日，泰禾集团公告称，公司全资子公司广州增城区泰禾恒昇置业有限公司、广州增城区泰禾置业有限公司与五矿国际信托有限公司于2020年6月22日签署股权转让协议，各转让广州增城项目公司增城荔涛房地产有限公司、增城荔丰房地产有限公司19%的股权，总计10.98亿元。
2022年6月9日，泰禾集团发布公告，泰禾集团及其下属子公司厦门泰禾房地产开发有限公司、福建泰维置业有限公司与兴业国际信托有限公司签署了《白塘湾项目股权转让协议》，将厦门泰禾持有的泰维置业60%股权进行转让，受让方为兴业信托（代表“兴业信托?筑地TZ001（福建泰维）集合信托计划”），交易对价为人民币23.53亿元，且各方同意以交易对价人民币23.53亿元偿还泰禾下属子公司对兴业信托的部分债务。
就在近日，泰禾集团子公司上海红御房地产开发有限公司，其名下位于上海市静安区恒丰路232、238、242、248、252、258、262号，汉中路233、243、247号的资产，被上海金融法院在京东资产交易平台进行拍卖。买受人上海舜晟建设集团有限公司在司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，拍卖成交价格6.597亿元。
纵观泰禾的发展史，柏文喜将黄其森在其中扮演的角色分为三个阶段：一是2002年-2011年，以“中国院子”确立高端IP，带领泰禾从福建走向全国，成功打造差异化标签，这一阶段他扮演“产品极客+品牌教父”，是溢价核心来源。二是2012年-2017年，用“院子系”IP作为融资信用放大器，不断复制、高价拿地，成为“规模赌徒”，此阶段其激进风格把泰禾推入TOP20，也埋下债务地雷。三是2018年至今，黄其森仍试图以“卖项目、引战投”自救，但内部治理失控、个人被调查，导致债权人信心崩塌，最终反成重组阻力。其个人角色从“灵魂人物”转变为“债务谈判的不确定因素”。
如今看来，从2017年销售额突破千亿的巅峰，到2023年成为首批退市的房企，泰禾集团在市场浪潮的冲击下已今非昔比。这51套房源的最终处置结果如何，泰禾集团又将何去何从，都有待时间给出答案。